《物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)管理辦法》最早為《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》，頒布于1999年，目的是加速物業(yè)管理市場化的擴展、規(guī)范物業(yè)服務企業(yè)“齊步走”以及加強行業(yè)規(guī)范管理，同時提高企業(yè)管理、經(jīng)營和服務水平。

隨著《辦法》的推行，不少弊端逐漸顯現(xiàn)，一是剝奪了業(yè)主的自由選擇權(quán);二是扼殺了創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)精神;三是變相保護已有高等級資質(zhì)企業(yè)，為新入企業(yè)設置相對過高門檻，背離平等競爭原則。

2015-2017年，國家逐漸取消相關(guān)物業(yè)資質(zhì)認定。2018年，正式取消了物業(yè)服務企業(yè)的資質(zhì)管理。

1、后資質(zhì)時代的物業(yè)服務企業(yè)信用建設

物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)管理的取消，將對整個物業(yè)管理行業(yè)帶來巨大變化。2017年12月15日,國家住房和城鄉(xiāng)建設部發(fā)布了《住房和城鄉(xiāng)建設部辦公廳關(guān)于做好取消物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)核定相關(guān)工作的通知》(以下簡稱《通知》),要求相關(guān)政府部門積極參與到資質(zhì)取消后的物業(yè)管理工作中去，并明確提出構(gòu)建以信用為核心的物業(yè)服務市場監(jiān)管機制，物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展將進入信用時代。

2、企業(yè)信用評級的概念

企業(yè)信用評級(Enterprise Credit Rating)，是指信用評級機構(gòu)以獨立的第三方立場，根據(jù)規(guī)范的評級指標體系和標準，對市場參與者的信用記錄、內(nèi)在素質(zhì)、管理能力、經(jīng)營水平、外部環(huán)境、財務狀況、發(fā)展前景等進行全面了解、考察分析后，就其在未來一段時間履行承諾的能力及可能出現(xiàn)的各種風險給予綜合判斷，并以一定的符號表示其優(yōu)劣的一種經(jīng)濟活動。

物業(yè)服務企業(yè)信用評級即企業(yè)信用評級在物業(yè)服務企業(yè)的應用。由于物業(yè)管理行業(yè)的特殊性，因此物業(yè)服務企業(yè)信用評級也有其獨特性。

3、物業(yè)服務企業(yè)信用評級的意義

? 信用評級有助于物業(yè)服務企業(yè)防范商業(yè)風險

物業(yè)服務企業(yè)作為獨立利益主體的同時，也將獨立承擔經(jīng)營風險，信用評級將有助于物業(yè)服務企業(yè)實現(xiàn)最大經(jīng)濟利益。此外，由于信用評級是對物業(yè)服務企業(yè)內(nèi)在質(zhì)量的全面檢驗和考核，信用等級高的企業(yè)在經(jīng)濟交往中可以獲得更多的信用政策，降低籌資成本，因此既有利于及時發(fā)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營管理中的薄弱環(huán)節(jié)，也為企業(yè)改善經(jīng)營管理提供壓力和動力。

? 信用評級有利于擠出信用不良企業(yè)，加快行業(yè)出清

物業(yè)服務企業(yè)信用評價工作會形成良性循環(huán)，企業(yè)在申報材料的同時也相當于自檢，有利于發(fā)現(xiàn)自身不足。信用不合格的企業(yè)逐漸淘汰或改進的同時，高等級信用水平企業(yè)因享受信用紅利會主動承擔帶頭作用，推廣信用建設理念，承擔更大的社會責任。行業(yè)優(yōu)勝劣汰也有利于企業(yè)整體形象，提高行業(yè)地位和話語權(quán)。

? 信用評級為政府監(jiān)管、社會監(jiān)督提供便利

嚴格的政府監(jiān)管對評級機構(gòu)和企業(yè)本身都有震懾力，保證企業(yè)參評信息真實、準確，提高信用評價的工作含量。同樣，企業(yè)信用評級過程中提供的公開信息也有利于社會監(jiān)督，發(fā)揮多方協(xié)作機制。媒體、利益相關(guān)方和消費者可對企業(yè)失信行為多渠道反饋，信用評價工作有助于吸收社會各界的力量促進物業(yè)管理行業(yè)的改革、發(fā)展。

4、各省市物業(yè)信用評級工作

河南省于2017年12月18日新修《河南省物業(yè)管理條例》,《條例》明確規(guī)定省物業(yè)管理行政主管部門應當制定全省物業(yè)服務市場主體和從業(yè)人員信用標準，建立全省統(tǒng)一的物業(yè)服務市場誠信體系和信用平臺，公開物業(yè)服務項目信息和信用信息，并會同相關(guān)部門及有關(guān)單位對失信物業(yè)服務市場主體實施聯(lián)合懲戒。

深圳市于2018年1月15日舉行《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例(修訂草案征求意見稿)》網(wǎng)絡聽證會，明確加強物業(yè)行業(yè)信用管理，推進物業(yè)管理誠信建設?！稐l例》還明確建立信用管理機制，將業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會委員、監(jiān)事會成員、物業(yè)管理項目負責人的信用信息統(tǒng)一納入管理，對于信用記錄良好的單位和人員，建立激勵制度;對于信用記錄不良的單位和人員，建立懲戒制度。

杭州市通過信用“紅黑名單”的發(fā)布，加強對物業(yè)管理行業(yè)的管理力度，從而有效約束違法失信主體，促進物業(yè)服務企業(yè)失信行為的糾正和信用環(huán)境的改善，進一步褒揚誠信、懲戒失信，培育行業(yè)誠信文化和環(huán)境。

廣州市通過市住建委發(fā)布《廣州市物業(yè)服務企業(yè)信用評價管理暫行辦法(征求意見稿)》，明確規(guī)定行政管理部門及相關(guān)機構(gòu)將依法采集、記錄、交換共享和公開物業(yè)服務企業(yè)信用信息，建立物業(yè)服務企業(yè)信用檔案，對物業(yè)服務企業(yè)開展信用評價、守信聯(lián)合激勵和失信聯(lián)合懲戒活動，信用評價管理逐步落地發(fā)展。

5、積極引入第三方評估參與物業(yè)信用評級建設

概 念

第三方物業(yè)服務企業(yè)信用評級是指由第三方專業(yè)機構(gòu)站在物業(yè)服務企業(yè)和相關(guān)部門之外的第三方立場上，本著“公平、公正、公開”和誠實信用原則，由專業(yè)的信用評級分析人員在對物業(yè)服務企業(yè)各方面情況進行充分了解和分析的基礎(chǔ)上，通過一套科學規(guī)范的信用評級方法和程序，對企業(yè)信用行為的可靠性、安全性程度做出客觀公正的評價，并對外公布。

優(yōu) 勢

■ 構(gòu)建完善的物業(yè)服務信用評價指標體系。通過引入第三方機構(gòu)，構(gòu)建統(tǒng)一的信用評價指標體系，可以保證評價過程的公平公正。同時可以保證評價主體、出發(fā)點和側(cè)重點一致，使評價結(jié)果更加彰顯公平。

■ 具有專業(yè)化。第三方機構(gòu)能夠集中優(yōu)秀人才，包括物業(yè)、財務、經(jīng)濟、法律等不同專業(yè)背景，人力資源豐富，使物業(yè)信用評級工作更專業(yè)和準確。

■ 保證評級結(jié)果客觀權(quán)威。第三方機構(gòu)可保持評價結(jié)果客觀公正，站在第三方的立場開展相關(guān)評級工作，避免受到物業(yè)服務企業(yè)及相關(guān)部門的干擾，且具有統(tǒng)一的評級指標體系，可保證評級結(jié)果客觀公正。